Direito de Preferência no Arrendamento em Portugal: o que o inquilino precisa saber

O direito de preferência no arrendamento urbano é uma garantia legal concedida ao inquilino quando o senhorio decide vender o imóvel que este ocupa. Apesar de previsto há décadas na legislação portuguesa, muitos arrendatários e senhorios desconhecem os limites, os requisitos e as consequências jurídicas do seu (des)cumprimento.

Neste artigo, explicarei de forma prática e clara quando o inquilino tem esse direito, como deve exercê-lo e o que acontece se o proprietário não o respeitar.

1) O que é o “Direito de Preferência”?

Nos termos do artigo 1091.º do Código Civil português, quando um senhorio pretende vender um imóvel arrendado, deve dar preferência ao arrendatário, oferecendo-lhe a possibilidade de comprar o imóvel nas mesmas condições que ofereceria a um terceiro.

Esse direito existe como forma de proteção ao inquilino, permitindo-lhe manter o seu local de habitação ou atividade, especialmente em zonas onde a habitação se tornou escassa ou excessivamente cara.

2) Quem tem esse direito?

O arrendatário tem direito de preferência quando o contrato de arrendamento:

• Diz respeito a fins habitacionais ou comerciais;

• Está redigido por escrito e devidamente registado nas Finanças;

• Não é celebrado por prazo muito curto (há controvérsias na jurisprudência quanto a contratos de duração inferior a 6 meses);

• Está em vigor na data da venda e não foi objeto de denúncia.

Importante: esse direito não se aplica se o imóvel for vendido em conjunto com outros (frações de um prédio ou património indivisível), salvo se o arrendamento abranger o imóvel como um todo.

3) Como o senhorio deve proceder?

Antes de celebrar a venda com terceiros, o senhorio deve:

(i) Notificar o arrendatário por escrito, por carta registada com aviso de receção;

(ii) Informar o preço, condições de pagamento e demais elementos do contrato;

(iii) Conceder ao arrendatário um prazo de 30 dias para exercer o direito de preferência.

4) Como o inquilino pode exercer esse Direito?

Se desejar exercer o direito, o inquilino deve:

• Responder dentro do prazo legal (30 dias);

• Manifestar expressamente sua intenção de comprar nas condições propostas;

• Estar preparado para cumprir essas condições, inclusive no que respeita ao financiamento.

5) O que acontece se o senhorio não respeitar esse direito?

Se o imóvel for vendido a terceiros sem que o inquilino tenha sido informado ou tenha sido violado o seu direito de preferência, este poderá:

• Intentar uma ação judicial para fazer valer o seu direito;

• Anular a venda se conseguir provar que tinha direito de preferência e este foi violado;

• Exigir indemnização por perdas e danos.

O prazo para intentar a ação judicial é de 6 meses a contar do conhecimento da venda.

6) Jurisprudência relevante

Os tribunais portugueses vêm reconhecendo cada vez mais a importância do cumprimento formal do dever de notificação. Mesmo em casos onde o senhorio alega desconhecimento do direito do arrendatário, as decisões têm sido, em geral, favoráveis ao inquilino.

7) Dicas práticas

7.1. Para o senhorio:

• Mantenha os contratos de arrendamento atualizados e registados;

• Documente cuidadosamente a notificação de preferência;

• Não celebre o contrato com terceiros antes do prazo de resposta do inquilino.

7.2. Para o inquilino:

• Guarde o contrato e os recibos de renda;

• Fique atento a cartas do senhorio, especialmente registadas;

• Consulte um advogado assim que receber a notificação.

8) Conclusão

O direito de preferência é uma proteção importante no contexto do arrendamento urbano em Portugal. Seja você inquilino ou senhorio, conhecer e cumprir a legislação evita conflitos judiciais, garante segurança jurídica e promove uma relação contratual mais equilibrada.

Atenção: o conteúdo deste artigo tem caráter meramente informativo. Eventuais conflitos que se assemelhem aos exemplos aqui mencionados devem ser analisados caso a caso, sendo recomendável procurar o apoio de profissionais especializados para a devida orientação.

HabitaLex: o caminho certo para investir, viver e crescer em Portugal e no Brasil!

Autor: Marco Antonio Belmonte Molino