Contrato de Arrendamento em Portugal: direitos, deveres e as regras da Lei das Rendas em 2025

Em meio à crise habitacional que afeta as principais cidades portuguesas, o contrato de arrendamento urbano passou por importantes atualizações em 2025. As novas regras visam proteger inquilinos vulneráveis, conter o aumento especulativo das rendas e equilibrar a relação jurídica entre senhorios e arrendatários. Neste artigo, vamos explorar os principais direitos e deveres das partes, destacar as recentes alterações legislativas e apresentar cuidados essenciais na celebração de contratos de arrendamento em Portugal.

1) O que é um contrato de arrendamento urbano?

O contrato de arrendamento é o instrumento jurídico que regula a cedência onerosa do uso de um imóvel por determinado período. Está disciplinado pelo NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), constante do Código Civil e da Lei n.º 6/2006, com diversas alterações posteriores, incluindo a mais recente em vigor desde janeiro de 2025.

Em Portugal, o termo "locação" possui caráter genérico e refere-se a qualquer contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição (artigo 1022.º do Código Civil). Quando o objeto do contrato é um bem imóvel, a locação recebe a designação específica de "arrendamento"; se recair sobre um bem móvel, denomina-se "aluguer" (artigo 1023.º do Código Civil).

O arrendamento pode ser de curta ou longa duração, com finalidades habitacionais ou não habitacionais (como escritórios e comércios).

2) Atualizações na Lei das Rendas em 2025

As alterações introduzidas em 2025 visam responder à escassez de habitação acessível e à gentrificação nos grandes centros urbanos. Os principais pontos são:

• Congelamento parcial das rendas: imóveis com contratos antigos (anteriores a 1990) ou com inquilinos com mais de 65 anos e baixos rendimentos estão com renda congelada até 2027.

• Limite de aumento anual: o coeficiente de atualização de renda, antes atrelado à inflação, agora tem teto máximo de 2% ao ano, salvo se pactuado diferentemente no contrato.

• Incentivos ao arrendamento de longa duração: senhorios que firmarem contratos por mais de 5 anos têm reduções de IRS sobre as rendas recebidas.

• Restrições ao despejo: o despejo por incumprimento está sujeito a prazos mais alargados e à mediação obrigatória prévia nos casos de arrendamento habitacional de longa duração.

3) Direitos e deveres das partes

3.1. Senhorio:

• Garantir condições de habitabilidade do imóvel.

• Cumprir o prazo de antecipação para denúncia (normalmente, 120 dias).

• Não exigir caução superior a dois meses de renda.

3.2. Inquilino:

• Pagar a renda pontualmente.

• Zelar pela conservação do imóvel.

• Informar o senhorio sobre danos ou necessidade de reparos urgentes.

4) Cuidados essenciais

• Formalização por escrito: sempre formalizar o contrato por escrito, com indicação clara do valor da renda, prazo, fim do contrato e responsabilidades;

• Verificar a legitimidade para arrendar: verificar se o senhorio tem a legitimidade para arrendar o imóvel (proprietário ou mandatário);

• Não realizar contratos verbais ou pagamentos "por fora": o contrato deve ser por escrito e os pagamentos devem ser realizados mediante o recebimento de recibos de renda, pois a informalidade pode gerar conflitos e perda de direitos.

• Registo do contrato junto a AT (Autoridade Tributária): registar o contrato junto da AT (Autoridade Tributária), essencial para efeitos fiscais e legais.

5) Exemplo prático de cláusula contratual

"Cláusula Quinta: O arrendatário compromete-se a pagar ao senhorio, até ao dia 8 de cada mês, a quantia de 800€ (oitocentos euros), a título de renda mensal, mediante transferência bancária para o IBAN indicado, recebendo o respetivo recibo eletrónico."

6) Considerações finais

Em 2025, o contrato de arrendamento urbano em Portugal exige maior atenção à legalidade e à boa-fé contratual. Tanto senhorios quanto inquilinos devem conhecer seus direitos e deveres, bem como as novas regras da Lei das Rendas, que refletem os esforços do legislador para mitigar a crise habitacional. Consultar um advogado especializado é altamente recomendável na celebração ou revisão de qualquer contrato.

Atenção: o conteúdo deste artigo tem caráter meramente informativo. Eventuais conflitos pessoais devem ser analisados, sempre, caso a caso, sendo recomendável procurar o apoio de profissionais especializados para a devida orientação.

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Autor: Marco Antonio Belmonte Molino