A mais-valia e o imposto incidente na venda de imóvel em Portugal

A venda de um imóvel em Portugal pode ter implicações fiscais importantes para o vendedor, especialmente no que diz respeito à mais-valia. A mais-valia é o lucro obtido com a venda de um imóvel, resultante da diferença entre o preço de venda (por exemplo: 200.000,00) e o preço de aquisição (por exemplo: 130.000,00), podendo estar sujeita a tributação (70.000,00, no caso). Este artigo aborda o conceito de mais-valia, os impostos que incidem sobre a venda de imóveis, assim como as situações de isenção e não incidência do imposto sobre a mais-valia.

1. O que é a mais-valia na venda de imóvel?

A mais-valia é o ganho obtido pelo vendedor de um imóvel quando o preço de venda é superior ao preço de aquisição, considerando os custos que possam ser deduzidos. Ou seja, a mais-valia é a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel, após ajustamentos para certas despesas, como as relacionadas com a compra, venda ou melhoria do imóvel.

Exemplo de cálculo da mais-valia: Preço de venda: 200.000€; Preço de aquisição: 150.000€; Despesas dedutíveis (ex.: com notário, escritura, impostos pagos, etc.): 5.000€. A mais-valia será calculada assim: 200.000€ (venda) - 150.000€ (aquisição) - 5.000€ (despesas dedutíveis) = 45.000€ de mais-valia 

2. Imposto sobre a Mais-Valia (IMV).

O imposto sobre a mais-valia é conhecido como Imposto sobre as Mais-Valias (IMV) e, em Portugal, é sujeito a tributação em sede de IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares), para as pessoas singulares, ou IRC (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas), no caso das empresas. A tributação é feita com base no valor da mais-valia líquida, isto é, o valor da mais-valia após a dedução das despesas admissíveis, como já vimos no exemplo anterior.

A taxa de tributação depende do regime fiscal do contribuinte e da sua situação tributária. No caso de pessoas singulares, a tributação ocorre de acordo com a tabela progressiva do IRS. A mais-valia pode ser tratada como rendimento sujeito a uma tributação específica. * Pessoas singulares: 50% do valor da mais-valia será considerado rendimento e sujeito às taxas do IRS, que variam conforme a escalão do rendimento global do contribuinte. * Pessoas coletivas (empresas): O valor da mais-valia é tributado em sede de IRC, com uma taxa fixa de 21% (taxa base, podendo ser superior dependendo da região fiscal).

3. Casos de não incidência e de isenção.

Apesar da tributação da mais-valia ser a regra, existem algumas situações em que o imposto sobre a mais-valia (IMV) não se aplica, seja por não incidência ou por isenção. Estas exceções são importantes para a otimização fiscal de quem vende imóveis.

3.1. Não Incidência de Imposto sobre a Mais-Valia (IMV).

A não incidência ocorre quando, em determinadas circunstâncias, o imposto não é cobrado, apesar de existir uma mais-valia. Os principais casos de não incidência são: a) Venda de imóvel adquirido para habitação própria e permanente: se o imóvel vendido foi adquirido para ser a habitação permanente do proprietário e este re-investir o produto da venda na aquisição de outra habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia não é tributada (por exemplo: se uma pessoa vende a sua casa de habitação própria e permanente e usa o dinheiro da venda para comprar outra habitação dentro do prazo estabelecido, não será cobrado o imposto sobre a mais-valia). b) Imóveis adquiridos antes de 1989: para imóveis adquiridos até 31.12.1989, a mais-valia não é tributada, pois este é um benefício que visa proteger as pessoas que adquiriram bens imóveis antes da implementação do regime moderno de tributação de mais-valias.

3.2. Isenção de Imposto sobre a Mais-Valia (IMV).

A isenção ocorre quando, mesmo havendo mais-valia, a pessoa ou a operação está isenta do imposto devido. A isenção aplica-se, por exemplo, nas seguintes situações: a) Venda de imóveis para a aquisição de outra habitação própria e permanente: quando o vendedor reinvestir o montante obtido na venda na compra de outra habitação própria e permanente, também há uma isenção total de mais-valia, desde que cumpridas as condições de prazo e destino do valor. Essa isenção também se aplica caso o imóvel vendido tenha sido utilizado para habitação própria e permanente do proprietário e o valor da venda seja utilizado integralmente na aquisição de um novo imóvel para o mesmo fim. b) Imóveis de baixo valor: caso a mais-valia seja muito reduzida, com valores abaixo de 500€, pode existir uma isenção, mas esta depende de vários fatores específicos de cada caso e deve ser verificada junto das autoridades fiscais.

4. Como declarar a mais-valia?

A declaração da mais-valia deve ser feita através da Declaração de IRS ou da Declaração de IRS Modelo 3, no caso de pessoas singulares, ou na declaração de IRC para as empresas. A mais-valia é reportada na secção própria da declaração e deve ser calculada e ajustada de acordo com as despesas que são passíveis de dedução. Além disso, é importante que o contribuinte guarde toda a documentação relacionada com a compra e venda do imóvel (contratos, faturas de despesas, recibos de pagamento de impostos), pois a Autoridade Tributária pode solicitar esses documentos para validar a apuração da mais-valia.

5. Conclusão.

A venda de imóveis em Portugal pode resultar em ganho de mais-valia, que está sujeito a imposto, mas há várias condições e situações em que a tributação não ocorre, seja por não incidência ou por isenção. As pessoas que vendem imóveis devem estar atentas às suas obrigações fiscais e, quando aplicável, usufruir das vantagens fiscais oferecidas pelo sistema tributário, como a isenção em caso de reinvestimento na compra de uma nova habitação própria e permanente. Para evitar surpresas, é recomendável consultar um especialista em fiscalidade ou um advogado especializado em direito imobiliário para garantir o cumprimento adequado da legislação e otimizar a tributação da mais-valia.